전세보증금 간주임대료 계산방법(+대상, 계산기)

전세보증금 간주임대료 계산방법, 계산대상, 계산기

 부동산 임대업을 처음 하시는 분이라면 세금 관련하여 이런 생각을 해보신 적이 있을 것입니다.

세입자에게 월세를 주면 월세에 대한 세금을 내야 하니까, 전세를 주면 절세할 수 있지 않을까?

 하지만 월세 등 임대료를 받는 임대사업자와 보증금(전세금)만 받는 임대사업자와의 과세형평을 위해 "간주임대료"를 적용하여 보증금(전세금)을 과세표준에 포함시켜 계산하게 됩니다. 그래서 오늘은 이 간주임대료에 대하여 계산방법, 대상, 그리고 쉽게 계산할 수 있는 계산기까지 안내해 드리도록 하겠습니다.

 

<목차>

1. 간주임대료란?
2. 간주임대료 계산 대상
3. 간주임대료 계산방법
4. 간주임대료 계산 시 주의사항
5. 간주임대료 계산기

 

 

 

 

1. 간주임대료란?

 간주임대료를 알기 전 주택임대소득에 대해 알아야 합니다. 주택임대소득이란 집을 빌려 주고받는 소득으로, 사업소득에 해당하여 종합소득세가 과세됩니다. 하지만 임대료를 받지 않고 전세보증금만 받는 사업자는 과세형평에 어긋나기 때문에 간주임대료를 적용하여 과세하게 됩니다.

 

 즉, 간주임대료란 임대인이 임대기간 동안 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자상당액을 임대료로 간주해 과세하는 것입니다. 

 

2. 간주임대료 계산 대상

 간주임대료는 모든 전‧월세 보증금에 부과되는 것은 아닙니다. 아래 요건과 같이 간주임대료를 적용받는 대상이 따로 있습니다.

▶︎ 부부합산 3주택 이상
▶︎ 전‧월세 보증금 합산 금액이 3억 원 초과

 

 단, 부부합산 주택 수에서 전용면적 40m²이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2023년 12월 31일까지 제외합니다. 또한 1주택자와 2주택자의 보증금 소득은 비과세 처리됩니다.

 

 

 

 

3. 간주임대료 계산방법

 간주임대료는 월세와 과세형평을 맞추기 위한 방법으로 전세보증금의 정기예금이자를 구하여 적용합니다.

<간주임대료 계산식>
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▫ 당해기간의 전세금 또는 임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수/365일
* 윤년에는 366일을 적용
** '22년 1기 확정신고 기간의 과세대상기간 일수는 181일(1~6월)
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▫ 임대보증금 등에서 임대료로 충당한 경우 충당금액은 임대보증금에서 제외

 

 위 계산식에 따른 계약기간 1년의 정기예금 이자율은 부가가치세법 시행규칙 47조에 따라 현재 1.2%입니다. 정기예금 이자율은 매년 변경되며, 과거 이자율 변경사항은 아래와 같습니다.

연도	2019	2020	2021	2022
이자율	2.1%	1.8%	1.2%	1.2%

 

4. 간주임대료 계산 시 주의사항

① 계약에 따라 전세금(임대보증금)을 임대료에 충당한 경우 그 금액을 제외하고 남은 금액을 전세금(임대보증금)으로 합니다. 즉, 임대료로 충당한 부분은 임대보증금에서 제외하는 것입니다.

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② 간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하나, 계약 당사자 간 약정에 의해 임차인이 부담하는 것으로도 할 수 있습니다.

​

 

 

 

③ 간주임대료에는 부가가치세가 포함되지 않은 것이며 간주임대료에 대한 부가가치세를 누가 부담하는지에 관계없이 세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 없습니다.

​

④ 전세금(임대보증금)에 대한 부가가치세 과세표준 계산 기산일은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기산일로 합니다. 선수 임대보증금이나 계약금 등은 임대사업 개시 전까지는 간주임대료의 계산 대상에 해당하지 않습니다.

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⑤ 임대업자가 임대보증금 중 일부를 보증보험증권으로 받아 임대차 계약을 체결했다면, 그 증권에 상당하는 금액은 간주임대료를 계산할 때 보증금에 포함하지 않습니다.

 

5. 간주임대료 계산기

 국세청 홈택스에서는 간주임대료를 미리 계산해 볼 수 있는 세금 모의계산 서비스를 제공하고 있습니다. 간주임대료를 실제로 계산하는 방식은 복잡하기 때문에 홈택스의 간주임대료 계산기를 활용하는 것이 좋습니다.

 

👉 간주임대료 계산기 바로가기

간주임대료 계산기

 

 이상으로 임대사업자의 과세를 위한 간주임대료에 대해 알아보았습니다. 임대사업을 처음 시작하신 분이라면 해당 정보를 숙지하여 세금 납부의 누락이 발생하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

 

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