다주택자 상생임대 지원제도, 양도소득세 특례 알아보기

다주택자 상생임대 조건 및 양도소득세 특례 알아보기

 정부는 지난 6월 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 1차 부동산관계장관회의를 열고 임대차 시장 안정방안을 확정해 발표하였습니다. 임대차 시장 안정화 방안에는 상생 임대인, 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도 확대, 월세 세액공제율 상향 등의 내용이 있었습니다. 오늘은 이러한 임대차 시장 안정화 방안 중 "상생 임대인"이라는 제도에 대해 조건 및 양도소득세 혜택 등에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

<목차>

1. 상생 임대인이란?
2. 상생 임대인 지원제도 및 적용 기한
3. 상생임대주택 양도소득세 특례

 

1. 상생 임대인이란?

 상생 임대인이란 임대료를 직전계약 대비 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 임대인입니다. 현행제도에는 '임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택'인 상생임대주택 인정 요건이 있었으나, 개선후에는 집값 요건이 폐지되었습니다.

 

<상생 임대인 조건>
👉 임대료 5% 이내 인상
👉 임대 개시 시점에 다주택자이나, 향후 임대주택 매도시 1세대 1주택자

 

 

 

 

2. 상생 임대인 지원제도 및 적용 기한

◎ 비과세 혜택

- 현행 제도에서는 '조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년만 인정' 되었으나, 개선 후에는 '조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 면제'가 되었습니다.

 

<양도소득세 비과세>
👉 조정대상 지역 1세대 주택 양도소득세 비과세 거주요건 면제

 

◎ 장기보유 특별공제 혜택

- 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제 됩니다.

 

<장기보유 특별공제>
👉 장기보유 특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제

 

◎ 적용 기한

- 상생 임대인 지원제도의 적용 기한이 기존에는 2022년 12월 31일까지였으나, 개선 후에는 2024년 12월 31일까지로 2년이 추가로 연장되었습니다.

 

<상생 임대인 적용기한>
👉 2024년 12월 31일까지

 

 

 

 

3. 상생임대주택 양도소득세 특례

 상대임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대・개편 관련 기확재정부에서 10문 10답을 준비하여 해당내용 안내드립니다.

 

Q1. '상생임대주택'으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?
A1. 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요거만 면제됩니다.

 

※ 예시

구분	주택A	주택B	주택C
취득 시점	2018년	2019년	2020년
양도 시점	2022년	2024년	2026년
과세 여부	과세	과세	2년 거주 시 비과세 (1세대 1주택)
양도 시 2년 거주요건	-	-	상생임대주택인 경우 2년 거주요건 면제

 

Q2. '상생임대차계약'으로 인정받기 위해서는 '직전 임대차계약'대비 '임대료 5% 이하' 인상을 준수해야 하는데, 이때 '직전 임대차계약'이 무엇인가요?

A2. '직전 임대차계약'이란 거주자 甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기전 종전 임대인 乙과 임차인 丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 '직전 임대차계약'에 해당하지 않습니다.

 

※ 예시

직전 임대차계약 예시

 

 

 

 

Q3. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인이 동일해야 하나요?

A3. 아닙니다. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

 

※ 예시

'직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인 예시

 

Q4. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약' 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

A4. 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

'직전 임대차계약'과 '상생임대차계약' 사이에 시간적 공백 예시

 

Q5. '상생임대차계약'을 언제까지 체결해야 '상생임대주택'으로인정받을 수 있나요?

A5. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야합니다.

상생임대차계약 체결 기간

 

 

 

 

Q6. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 '상생임대차계약'으로인정되나요?

A6. 가능합니다.

※ 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지

 

Q7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 '상생임대주택'이 될 수 있나요?

A7. 가능합니다.

※ 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의의무임대(10년)등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시

상생임대주택특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합

 

Q8. 임대주택이 다가구주택인 경우 '상생임대주택'으로 인정받기위해 각 호(세대)별로 '상생임대차계약'을 체결해야 하나요?

A8. 추후 양도 계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야합니다.

그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

※ 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봄

 

Q9. '직전 임대차계약'에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 '상생임대차계약'에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

A9. 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

 

“직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상” 이어야 하므로,
계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정

< 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례 >

구 분	사례 ①	사례 ②	사례 ③
계약 기간	2년	2년	1년
실제 임대기간	1년 7개월	2년 2개월	2년
의무 임대기간	인 정	인 정	인 정

사례 ① 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우

사례 ② 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

사례 ③ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

< 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례 >

구 분	사례 ④	사례 ⑤	사례 ⑥
계약 기간	2년	1년	1년
실제 임대기간	1년	8개월	1년 2개월
의무 임대기간	불 인 정	불 인 정	불 인 정

사례 ④~⑥ 실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우

 

 

 

 

 

 

“상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상”이어야 하므로,
계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정

< 상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례 >

구 분	사례 ①	사례 ②	사례 ③
계약 기간	3년	2년	1년
실제 임대기간	2년 6개월	2년 2개월	2년
의무 임대기간	인 정	인 정	인 정

사례 ① 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우

사례 ② 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

사례 ③ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

< 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례 >

구 분	사례 ④	사례 ⑤	사례 ⑥
계약 기간	2년	1년 6개월	1년
실제 임대기간	1년	1년	1년 6개월
의무 임대기간	불 인 정	불 인 정	불 인 정

사례 ④~⑥ 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우

​

Q10. '상생임대차계약'을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

A10. 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다.

* “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율

예시 1) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는,
월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함

예시 2) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는,
전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함

 

 이상으로 다주택자 상생임대 지원제도와 양도소득세 특례 등에 대해 자세히 알아보았습니다. 임대차 시장 안정화 방안으로 개편되는 상생 임대인 제도인 만큼 임대인과 임차인 모두 혜택을 받았으면 좋겠습니다.

 

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