등기부등본 보는법, 안전한 계약을 위해 꼭 필요!

등기부등본 보는법

 부동산 거래 전에 꼭 확인해봐야 하는 몇 가지 서류가 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등이 있는데, 오늘은 가장 대표적인 서류인 등기부등본 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

등기부등본이란

 건물, 집을 사람이라고 하면, 등기부등본은 주민등록등본과 같은 것이라고 보면 이해가 쉽습니다. 한마디로 건물, 집의 신분증과 같은 역할을 하는 등기부등본을 잘 살펴보면 거래하려는 부동산의 과거 변동 사항부터 현황, 집주인은 몇 번 바뀌었는지, 대출은 받았는지 등 권리관계에 대한 내용이 담겨 있습니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 발급 수수료 700원을 납부하면 열람 및 발급이 가능합니다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지는 아래 링크를 참고하시면 됩니다.

대법원 인터넷등기소 바로가기

등기부등본을 봐야 하는 이유

 부동산 거래 전, 등기부등본을 확인하는 것은 이 집이 내가 계약을 해도 괜찮은 집인지, 안전한 집인지 정확하게 판단하기 위해 필요한 절차입니다. 간혹 전월세에 살다가 보증금을 돌려받지 못하는 전세 사기 뉴스를 접하신 적이 있을 겁니다. 이 외에도 예기치 못한 부동산 관련 사건사고를 예방하기 위해 등기부등본은 꼭 거래 전에 직접 확인하는 것이 좋습니다.

 

등기부등본 구분

 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 크게 세 부분으로 구성되어 있습니다.
▶︎ 표제부 : 건물, 집의 위치는 어디인지, 면적, 대지면적 등은 어느 정도인지 건물에 대한 가장 기본적인 정보인 소재지 현황을 확인할 수 있습니다.
▶︎ 갑구 : 과거의 집주인, 현재 집주인은 누구인지 건물, 집에 대한 소유권과 관련된 정보를 확인할 수 있습니다.
▶︎ 을구 : 건물, 집의 대출 여부, 세금 체납 등 소유권 이외의 권리에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
 등기부등본을 볼 때 표제부는 소재지를 확인한다는 생각으로 쓱쓱 보면 되고, 갑구와 을구는 각 권리의 내용이 시간 순서에 따라 정리되어 있으니 함께 비교하며 확인하는 것이 좋습니다.

표제부

 건물, 집의 가장 기본적인 정보를 확인할 수 있는 표제부는 표시 번호, 접수, 소재 지번 및 건물번호, 건물 내역, 등기 인원 및 기타 사항으로 구성되어 있습니다.

표제부에서 꼭 확인해야 할 포인트

▶︎ 계약하려는 집과 계약서상 주소가 일치하는지 확인해야 합니다. 계약서상의 주소는 '소재 지번 및 건물번호'란에서 확인하면 됩니다.
▶︎발급일자(열람 일시)와 계약일자가 일치하는지 확인해야 합니다. 표제부 하단에 열람 일시라고 적힌 날짜가 있는데, 열람 일시와 계약일자가 일치하는 것이 가장 좋습니다. 왜냐하면 발급일자 이후에 근저당 또는 가압류 설정이 될 수도 있기 때문입니다.

표제부 세부 항목

▶︎ 표시 번호 : 부동산의 번호로 등기에 건물을 올린 순서
▶︎ 접수 : 등기 접수 일자
▶︎ 소재 지번 및 건물번호 : 건물의 주소
▶︎ 건물 내역 : 건물의 구조, 소재, 면적, 용도 등
▶︎ 등기원인 및 기타 사항 : 등기를 한 이유, 주소 변경 등 기타 사항

갑구

 건물, 집의 소유권에 대한 내용을 확인할 수 있는 갑구는 순위 번호, 등기 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항으로 구성되어 있습니다.

갑구에서 꼭 확인해야 할 포인트

▶︎ 실제 소유권자와 계약하려는 집주인이 동일인물인지 확인해야 합니다. 최종 소유권자는 갑구의 가장 하단에 기재되는데, 이 소유권자와 내가 계약하려는 사람과 동일한지 계약자 신분증을 통해 확인해야 합니다.
▶︎ 등기원인에 압류, 경매, 가등기, 가처분 등의 단어가 있으면 주의해야 합니다. 소유권과 직접적으로 연관된 부분이므로 매매 또는 임대 시 분쟁의 소지가 될 수 있기 때문입니다.

갑구 세부 항목

▶︎ 순위 번호 : 이 집의 소유권이 변경된 순서
▶︎ 등기 목적 : 등기를 올린 이유와 소유권자의 이전 내역
▶︎ 접수 : 등기 접수 날짜와 접수 시 부여된 접수번호
▶︎ 등기원인 : 등기한 원인(매매, 설정 계약, 해지 등)과 날짜
▶︎ 권리자 및 기타 사항 : 소유권자의 정보 또는 그 외 기타 사항

을구

 소유권 이외의 권리에 대한 정보를 확인할 수 있는 을구는 등기부등본 중 가장 꼼꼼히 봐야 합니다. 을구도 갑구와 동일하게 순위 번호, 등기 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항으로 구성되어 있습니다.

을구에서 꼭 확인해야 할 포인트

▶︎ 등기 목적에 근저당권이 적혀있는지 확인해야 합니다. 근저당권이란 집주인이 해당 건물, 집을 담보로 금융권에 돈을 빌렸을 때 돈을 빌려준 사람이 기진 권리를 말합니다. 만약 집주인이 금융권에 빌린 돈을 갚지 못하게 되면 해당 건물, 집이 압류되거나 경매로 넘어가게 됩니다. 이렇게 되면 기존 세입자(임차인)는 후순위 권리자로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 근저당권이 설정되어 있다면 신중히 결정하시길 바랍니다.
▶︎ 을구는 되도록 '기록사항 없음' 깨끗한 게 가장 최고입니다.

을구 세부 항목

▶︎ 순위 번호 : 저당권 또는 근저당권이 설정된 순서
▶︎ 등기 목적 : 어떤 권리가 설정되어 있는지
▶︎ 접수 : 건물, 집이 등기에 기록된 날짜와 접수번호
▶︎ 등기원인 : 설정 계약, 해지 등 등기가 발생하게 된 이유, 날짜
▶︎ 권리자 및 기타 사항 : 저당권 설정된 경우, 채무금액, 채무자 등 관련 정보

갑구, 소유권 이외의 권리는?

▶︎ 근저당권(저당권) : 돈을 빌리는 사람의 건물, 집을 담보로 설정하여 돈을 빌려줄 때 돈을 빌려준 사람의 권리
▶︎ 지상권 : 토지와 건물의 소유주가 다른 경우, 타인의 토지에 건물, 집을 세우기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리
▶︎ 지역권 : 자기 토지를 위해 타인의 토지에 가지는 권리로 타인의 토지를 통행, 수로 개설에 사용하거나 또는 통풍, 일조를 방해하는 건축을 하지 못하도록 하는 등의 권리
▶︎ 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 사용 후 반환할 때, 전세금을 다른 채권자보다 우선변제 받기 위한 권리

이상으로 등기부등본을 봐야 하는 이유와 각 항목에 대해 자세히 알아보았습니다. 부동산 계약 시, 등기부등본은 필수로 봐야 하며 알려드린 포인트를 꼭 확인하셔서 안전한 계약 하시길 바랍니다.

 

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