전세 집주인 바뀜 어떻게 해야될까?

전세 계약 기간이 만료되기 전 집주인 바뀜 상황이 발생하면 세입자는 어떻게 해야 할까요? 처음 겪어보는 상황에 세입자는 당황할 수밖에 없습니다. 그래서 각 상황별로 안내드리는 방법에 따라 대처하시기 바랍니다.

 

전세 집주인 바뀜

 

“새 집주인과 전세 계약서를 새로 써야 하진 않을까?”

“전세 보증금을 올려 달라고 하면 어떻게 하지?”

 

전세 계약을 둘러싸고 궁금한 내용이 많을 겁니다.

 

하지만 전세 계약 도중 집주인 변경돼도 몇 가지 사항만 잘 알면 크게 문제 될 일은 없습니다. 그래서 오늘은 전세 집주인 바뀜 되었을 때 세입자가 알아야 할 정보에 대해 알려드리겠습니다.

 

<목차>
1. 새 집주인이 계약 해지를 요구하진 않을까?
2. 전세 계약서를 새로 써야 할까?
3. 새 집주인이 세입자 동의 없이 근저당권을 설정했다면?
4. 집주인이 바뀔 때 세입자가 유의해야 할 점은?
5. 새로운 집주인과 전세 계약 연장할 때는?

 

 

 

1. 새 집주인이 계약 해지를 요구하진 않을까?

결론부터 말하자면, 새 집주인이 기존 세입자를 내쫓을 권리는 없습니다. 기존 집주인과 체결한 전세 계약은 주택임대차보호법에 따라 약 2년간 보호됩니다. 쉽게 말해 집주인이 바뀌더라도 기존 임대계약은 새 집주인에게 고스란히 넘어가게 됩니다.

 

즉, 사람만 달라졌을 뿐, 계약서는 그대로 유지된다는 뜻입니다. 전입신고를 했다면, 전세계약 기간까지 살 수 있는 권리가 유지됩니다. 그러므로 집주인이 달라져도 세입자는 크게 걱정하지 않아도 괜찮습니다.

 

또한 계약 기간 중 새로운 집주인이 전세 보증금 인상을 요구할 할 수 없습니다. 반대로 세입자도 전세 보증금 인하를 요청할 수 없습니다.

 

2. 전세 계약서를 새로 써야 할까?

집주인이 변경되더라도 세입자는 전세 계약서를 새로 쓰지 않아도 괜찮습니다. 오히려 기존 전세 계약서를 없애고 새 계약서를 작성하면 손해를 볼 수도 있습니다. 

 

그 이유는 전세 계약 만료 후 보증금 반환 시 곤란한 상황에 처할 수 있게 되기 때문입니다.

 

[전입신고, 확정일자가 중요한 이유는?]

전입신고와 확정일자는 전세를 체결한 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 반환순위를 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 그래서 전세 잔금을 치렀다면 곧장 동사무소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 중요합니다.

 

보통 임대차 계약서에 체결한 날짜가 적힌 도장을 찍어주는데, 도장에 찍혀 있는 날짜가 바로 ‘확정일자’입니다. 확정일자를 받으면 세입자는 ‘우선변제권’을 얻을 수 있습니다. 우선변제권이란 전세로 들어간 집이 경매나 공매가 발생할 경우, 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 

 

또한 확정일자만큼 전입신고도 중요합니다. 전입신고를 해야 집주인이 바뀌어도 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 집이 팔렸더라도 이사 가지 않아도 되는 권리를 확보할 수 있기 때문입니다.

 

📌 전세권 설정과 확정일자의 차이점은?

전세권 설정이란? 확정일자와의 차이점은?

 

3. 새 집주인이 세입자 동의 없이 근저당권을 설정했다면?

사실 새로 바뀐 집주인이 기존 집에 근저당권을 설정한다고 하더라도 괜찮습니다. 앞서 언급했듯이 집주인이 달라져도 기존 임대계약의 효력은 그대로 남아있기 때문입니다. 확정일자가 근저당권보다 앞서므로 부동산 경매가 진행되더라도 세입자는 보호받을 수 있습니다.

 

근저당권이란 집주인이 부동산을 담보로 내놓고 돈을 빌렸을 때, 집주인에게 돈을 빌려준 사람이 가지고 있는 권리를 뜻합니다. 집주인이 빌린 돈을 갚지 않았다면, 채권자는 집주인이 담보로 내놓은 부동산을 압류할 수 있는 것입니다.

 

 

보통 근저당권은 등기부등본에 기록되어 있습니다. 근저당권과 임차인의 보증금 반환 우선순위가 충돌하곤 하는데, 시간상으로 먼저 설정된 쪽에 우선순위가 높아집니다. 새로운 집주인이 세입자 동의 없이 근저당권을 설정했다 하더라도 기존 전세 계약서가 유지되므로 확정일자가 앞서는 것입니다.

 

다시 말하자면 새 집주인이 근저당권을 설정하더라도 세입자는 전세 보증금에 대해 우선변제권을 가지고 있습니다.

 

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4. 집주인이 바뀔 때 세입자가 유의해야 할 점은?

새로운 집주인 성향은 기존 집주인과 전혀 다를 수 있습니다. 그러므로 새 집주인과 집 수리나 하자에 대한 책임을 명확히 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.

 

기존 집주인과 구두로 합의했던 부분을, 새로운 집주인은 세입자 귀책이라 여겨 계약이 끝날 때 보상을 요구할 수 있기 때문입니다. 애완동물을 기르거나, 못을 박거나, 수리 비용을 지급받기로 해서 고치기로 한 보일러까지 문제가 될 만한 부분은 새로운 집주인과 다시 한 번 이야기 해보는 것이 좋습니다.

 

만약 문제가 될 것 같은 부분이 있다면 새로운 집주인과 논의해 기존 전세 계약서 특약사항에 작성해 두면 됩니다. 계약서 특약사항에 작성 후 새 집주인과 세입자의 확인 도장을 찍으면 됩니다.

 

5. 새로운 집주인과 전세 계약 연장할 때는?

달라지는 조건이 없다면 전세 계약을 연장할 때 새 집주인과 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 다만, 전세 보증금을 인상할 경우엔 새롭게 계약서를 작성해야 합니다. 

 

새로운 집주인과 전세 계약을 연장할 땐 임대차 계약서를 새롭게 쓰는 것이 아닌, 변경 계약서를 써야 한다는 점을 기억해야 합니다. 기존 계약서를 폐기하고 새로운 계약서를 쓴다면, 확정일자 효력이 사라지기 때문입니다. 변경 계약서를 작성할 땐 반드시 특약사항에 기존 계약을 연장한다는 문구를 적어서 작성해야 합니다. 

 

 

보증금을 증액해 작성한 계약서는 확정일자를 받아서 기존 계약서와 함께 보관합니다. 이때 받은 확정일자는 증액분에 대해서만 재계약 개시 시점부터 효력이 발생합니다. 

 

또한 전세 계약 연장을 위해 계약서를 작성하기 전, 등기부등본을 열람해 근저당권 설정 여부를 확인해야 합니다. 등기부등본을 열람했을 때 기존 계약에 없었던 근저당권이 설정되어 있다면 전세금 증액 계약을 한 번 더 고려해보면 좋습니다.

 

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이상으로 전세 집주인 바뀜 시 대처방법에 대해 알아보았습니다.