부동산 다운계약서/업계약서 처벌(+매수자 처벌, 매도자 처벌, 공인중개사 처벌)

신문이나 TV 뉴스를 보다 보면 부동산 매매 관련하여 정상적인 시세로 거래를 한 것이 아닌 다운 계약서나 업 계약서로 계약을 했다는 뉴스가 종종 등장합니다. 이들은 부동산 거래를 하면서 양도소득세를 줄이기 위해 거래금액을 고의적으로 낮추는 다운 계약서를 작성하거나 대출 확보 및 추후 양도소득세 부담을 덜기 위해 업 계약서를 작성하기도 합니다. 그래서 오늘은 다운 계약서나 업 계약서 작성 시 처벌 사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

<목차>

1. 다운(down) 계약서, 업(up) 계약서 작성 이유
2. 다운 계약서, 업 계약서 작성 시 처벌
3. 다운 계약서 불이익 사례
4. 업 계약서 불이익 사례
5. 공인중개사가 거짓계약서 작성 시 받는 불이익

 

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1. 다운(down) 계약서, 업(up) 계약서 작성 이유

 과거에는 부동산 거래를 하며 세금을 적게 낼 목적으로 실제 거래금액과 다른 금액으로 계약서를 작성해 거래 신고를 하는 다운 계약서, 업 계약서는 세금을 줄이는 편법으로 사용되었습니다. 하지만 2006년 1월부터 부동산 실거래가 신고제가 도입된 뒤에는 해당 행위는 불법행위가 되었습니다.

 

◎ 다운 계약서

 다운 계약서는 실제 매매가액 보다 낮은 가액으로 작성한 계약서입니다.

사례) 아파트 소유자가 해당 아파트 양도 시 4억 원으로 거래하였으나, 양도소득세를 줄이기 위해 3억 5천만 원으로 다운 계약서 작성

다운 계약서 사례

 

◎ 업 계약서

 업 계약서는 실제 매매가액 보다 높은 가액으로 작성한 계약서입니다. 

사례) 아파트 양수자가 아파트를 4억 원에 매수하였으나 대출 확보 및 추후 양도소득세 부담을 덜기 위해 5억 원을 업 계약서 작성

업 계약서 사례

 

2. 다운 계약서, 업 계약서 작성 시 처벌

◎ 비과세 또는 감면 규정 적용 배제

- 양도자의 경우 1세대 1 주택을 2년 이상 보유 시에 받던 비과세와 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세 또는 감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다.

- 양수자의 경우 양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세 또는 감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용해 양도소득세를 추징합니다.

 

◎ 가산세 부과

- 양도세를 신고하지 않거나(무신고) 또는 줄여서 신고(과소신고) 한 경우 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과합니다.

- 납부하지 않은 세액 또는 과소 납부세액 무(과소) 납부일수 (납부기한의 다음날 ~ 납부일까지의 기간) 당 0.022%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.

 

◎ 과태료 부과

- 지방자치단체 실거래 신고 관련 담당부서에 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 합니다.

 

3. 다운 계약서 불이익 사례

사례) 아파트 소유주 A 씨는 아파트 거래를 하며 (취득가액 3억 원) 양도 시 실제로는 거래가액 5억 원으로 거래했으나, 4억 원으로 다운 계약서를 작성한 후 양도소득세를 신고했습니다.

다운계약서 작성으로 받게 되는 불이익 사례

 

 이처럼 다운계약서를 작성하고 미납부일 수가 100일이 지났다고 가정해본다면 A 씨가 받게 될 불이익은 다음과 같습니다.

 

① 비과세 배제 실지거래가액으로 신고했다면 1세대 1 주택 비과세 적용으로 납부해야 할 양도소득세가 없으나, 비과세 적용이 배제돼 5억 원에 대한 양도소득세가 추징됩니다.

② 가산세 부과

- 무(과소) 신고 가산세 : 5억 원 X 40% = 2억 원

- 납부지연 가산세 : 5억 원 X 100일 X 0.022% = 약 1억 2200만 원

③ 과태료 부과 : 5억 원 X 5% = 2500만 원

 

4. 업 계약서 불이익 사례

사례) 8년 자경농지 감면요건을 충족한 농지 소유자 B 씨(취득가액 2억 원)는 거래상대방의 요구에 따라 실지거래가액 3억 원을 4억 원으로 업 계약서 작성하여 양도소득세 감면 신고를 했습니다.

업계약서 작성으로 받게 되는 불이익 사례

 

 이처럼 업 계약서를 작성하고 미납부일 수가 100일이 지났다고 가정해본다면 B 씨가 받을 불이익은 다음과 같습니다.

 

① 감면 배제 실지거래가액으로 신고했다면 8년 자경 감면 적용으로 납부해야 할 양도소득세가 없으나, 감면 적용 배제하면 1500만 원 양도소득세가 추징됩니다.

② 가산세 부과

- 무(과소) 신고 가산세 : 1500만 원 X 40% = 600만 원

- 납부지연 가산세 : 1500만 원 X 100일 X 0.025% = 약 33만 원

③ 과태료 부과 3억 원 X 5% = 1500만 원

 

5. 공인중개사가 거짓계약서 작성 시 받는 불이익

 공인중개사가 거짓계약서 작성 시 중개사무소 개설등록이 취소되는 등 영업이 제한될 수 있습니다. 거짓으로 거래내용 작성 및 이중계약서 작성, 전매 등이 제한된 부동산 매매 중개 시에는 중개사무소의 개설등록 취소 또는 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있습니다.

 

 이상으로 부동산 다운 계약서, 업 계약서 작성 시 처벌 및 사례에 대해 알아보았습니다. 부동산 거래는 국토교통부에서 신고 내역을 모니터링하며 점검하는 점을 잊지 마시고, 가장 효과적인 절세 방법은 실거래가액에 의한 계약과 양도소득세 성실신고임을 기억하시기 바랍니다.

 

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