부동산 또는 분양권을 양도하고 거짓계약서(다운계약서, 업계약서)를 작성했다면? 양도소득세의 비과세·감면 요건을 충족했더라도, 양도자와 양수자 모두 양도소득세의 비과세·감면 규정을 적용받을 수 없으며 ▲가산세 ▲과태료가 부과되니 주의하셔야 합니다.
1. 거짓계약서란?
다운계약서 : 실제 매매가격보다 낮은 가격에 작성한 계약서
업계약서 : 실제 매매가격보다 높은 가격에 작성한 계약서
2. 양도자와 양수자가 거짓계약서 작성 시 불이익
첫 번째. 비과세·감면 규정 적용 배제되어 양도소득세가 부과됩니다.
▪ 양도자: 재산이나 물건을 다른 사람에게 넘겨준 사람
1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다.
▪ 양수자: 재산이나 사물을 다른 사람에게서 넘겨받은 사람
양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세, 감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용하여 양도소득세를 추징합니다.
[근거 법령]
<소득세법> 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)
<조세특례제한법> 제129조(양도소득세의 감면 배제 등)
두 번째. 가산세가 부과됩니다.
▪ 무(과세)신고가산세
무(과세)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.
▪ 납부지연가산세
납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수(납부기한의 다음날 ~ 납부일까지의 기간)당 0.022%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.
[근거 법령]
<국세기본법> 제47의2(무신고가산세)
<국세기본법> 제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세)
<국세기본법> 제47조의4(납부지연가산세)
세 번째, 과태료가 부과됩니다.
지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 부동산 등 취득가액의 5%에 해당하는 과태료 부과 처분을 합니다.
[근거 법령]
<부동산 거래신고 등에 관한 법률> 제28조(과태료)
3. 공인중개사가 거짓계약서를 작성한 경우 불이익
첫 번째. 중개사무소 개설등록이 취소되는 등 영업이 제한될 수 있습니다.
▲거짓으로 거래내용 작성 ▲이중계약서 작성 ▲전매 등이 제한된 부동산 매매 중개 시 중개사무소의 개설등록 취소 또는 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있습니다.
[근거 법령]
<공인중개사법> 제38조(등록의 취소)
<공인중개사법> 제39조(업무의 정지)
두 번째. 현금영수증 발급의무 위반 시 가산세가 부과됩니다.
현금영수증 발급 의무를 위반한 자에 대해서는 미발급 금액의 20%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.
[근거 법령]
<소득세법> 제81조의9(신용카드 및 현금영수증 발급 불성실 가산세)
<법인세법> 제75조의6(신용카드 및 현금영수증 발급 불성실 가산세)
4. 양수자가 양도자의 양도소득세를 부담하는 경우에는?
대신 부담한 양도자의 양도소득세도 양도가액에 포함됩니다. 양수자가 양도자 대신 부담한 양도소득세는 당초 양도한 부동산의 양도가액에 포함되므로, 이를 신고하지 않을 경우 추후 양도자에게 추가로 양도소득세와 가산세가 부과되니 주의하시기를 바랍니다.
5. 다운계약서와 업계약서 작성 사례
1) 다운계약서를 작성한 경우
아파트 소유주가 해당 아파트(취득가액 500백만 원) 양도 시 실지거래가액 800백만 원으로 거래했으나, 600백만 원으로 다운계약서를 작성 후 양도소득세를 신고한 사실이 확인되었다.
☞ 비과세 배제
실지거래가액으로 신고했다면 1세대 1주택 비과세 적용으로 납부해야할 양도소득세가 없으나, 비과세 적용을 배제하여 50백만 원의 양도소득세 추징
☞ 가산세 부과
① 무(과소)신고가산세: 50백만 원×40%= 20백만 원
② 납부지연가산세: 50백만 원×100일×0.022%= 1.1백만 원
☞ 과태료부과
800백만 원×5%= 40백만 원
※ 양도소득세(50백만원)와 양도소득세 무(과소)납부일수(100일)는 이해를 돕기 위한 예시입니다.
2) 업계약서를 작성한 경우
8년 자경 감면 요건을 충족한 농지 소유자가(취득가액 200만 원) 거래상대방 요구 등에 따라 실지거래가액 300만 원을 400만 원으로 업계약서를 작성하고 양도소득세 감면 신고한 사실이 확인되었다.
☞ 감면 배제
실지거래가액으로 신고했다면 8년 자경감면 적용으로 납부해야할 양도소득세가 없으나, 감면 적용 배제하여 15백만 원을 양도소득세로 추징
☞ 가산세 부과
① 무(과소)신고가산세: 15백만 원×40% = 6백만 원
② 납부지연가산세: 15백만 원×100일×0.022% = 0.33백만 원
☞ 과태료부과
300만 원×5%= 15백만 원
※ 양도소득세(15백만원)와 양도소득세 무(과소)납부일수(100일)는 이해를 돕기 위한 예시입니다.
세금을 아끼기 위해 거짓계약서를 작성하셨나요? 부동산 또는 분양권을 양도하고 거짓 계약서(다운계약서, 업계약서)를 작성하면 양도자와 양수자 모두 양도소득세의 비과세‧감면 규정을 적용받을 수 없습니다. 가장 효과적인 절세 방법은 실지거래가액에 의한 계약과 양도소득세 성실신고임을 잊지 마시길 바랍니다.